Une augmentation de loyer n’est pas automatique, même si le bail contient une clause de révision. Depuis le gel applicable aux logements énergivores, le DPE est devenu un point de contrôle incontournable : un logement classé F ou G ne peut plus faire l’objet de certaines hausses, qu’il s’agisse d’une indexation annuelle, d’un renouvellement de bail ou d’une remise en location. Le propriétaire comme le locataire doivent donc vérifier la classe énergétique avant de consulter l’indice de référence des loyers.
Dans quels cas le DPE bloque-t-il une augmentation de loyer ?
En France métropolitaine, les logements classés F ou G au DPE sont soumis au gel des loyers depuis le 24 août 2022. Cette mesure concerne les locations vides ou meublées utilisées comme résidence principale. Elle s’applique aux contrats nouvellement signés, aux renouvellements de bail et, dans plusieurs situations, à la révision annuelle prévue par le contrat.
Quiz : Loyer et DPE
Les logements F et G sont concernés par le gel
La classe à retenir est celle du DPE en cours de validité. Si le document indique F ou G, le bailleur ne peut pas augmenter le loyer hors charges lors de la signature d’un nouveau bail avec un locataire différent. Il ne peut pas non plus appliquer une hausse lors du renouvellement avec le locataire en place, ni procéder à une révision annuelle fondée sur l’IRL.
Cette interdiction ne dépend ni du niveau du loyer ni de la commune où se situe le bien. Elle s’ajoute aux autres règles applicables. Dans une ville soumise à l’encadrement des loyers, par exemple, le bailleur doit respecter à la fois le loyer de référence applicable et le gel lié à un DPE F ou G.
Les exceptions ne se déduisent pas de la seule étiquette
Le cadre peut varier pour certains baux spécifiques, comme un bail mobilité, une location saisonnière ou un logement qui ne constitue pas la résidence principale du locataire. En revanche, pour un bail d’habitation classique, une simple clause d’indexation ne suffit pas à autoriser une hausse. La clause reste inscrite au contrat, mais son application est bloquée tant que le logement demeure classé F ou G.
Révision annuelle, relocation, renouvellement : trois opérations à distinguer
Le terme « augmentation de loyer » recouvre plusieurs mécanismes. Les distinguer permet de savoir ce qui est interdit et à quel moment.
| Situation | Logement classé A à E | Logement classé F ou G |
|---|---|---|
| Révision annuelle avec clause IRL | Possible dans les limites du bail et de l’IRL | Non applicable |
| Renouvellement du bail | Hausse envisageable sous conditions légales | Hausse interdite |
| Nouveau locataire après un départ | Loyer fixé selon les règles locales et nationales | Hausse interdite par rapport au loyer précédent, sous réserve des règles applicables |
L’indexation IRL n’est pas un droit inconditionnel
Pour un logement classé A à E, une révision annuelle suppose d’abord qu’une clause la prévoie explicitement dans le bail. Le calcul s’effectue à partir de l’indice de référence des loyers publié par l’Insee, en respectant la date indiquée au contrat. Sans clause de révision, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en cours de bail par ce moyen.
Pour un logement F ou G, la présence de cette clause ne permet pas de contourner le gel. Une demande adressée au locataire, même calculée correctement avec l’IRL, peut donc être contestée. Le locataire a intérêt à conserver le bail, le DPE et les courriers ou avis d’échéance qui détaillent la hausse demandée.
La hausse après travaux répond à des règles particulières
Des travaux ne donnent pas automatiquement droit à une augmentation. Lors d’une relocation ou d’un renouvellement, les conditions dépendent notamment de la nature des travaux, de leur montant, du type de bail et de la zone géographique. Surtout, des travaux réalisés dans un logement F ou G ne lèvent pas le gel tant qu’un nouveau DPE ne démontre pas une amélioration de la classe énergétique. Une facture d’isolation ou de chauffage ne remplace pas le diagnostic actualisé.
Pourquoi le DPE modifie aussi la valeur locative du logement
Le DPE ne sert plus seulement à informer sur les consommations théoriques. Il conditionne progressivement la possibilité de louer certains logements et influence directement la gestion du loyer. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location en France métropolitaine lorsqu’ils relèvent des critères de décence énergétique. Les logements F seront concernés à partir de 2028, puis les logements E à partir de 2034.
Un logement énergivore peut sembler rentable si son loyer est élevé, mais cette lecture ne tient pas compte des périodes de vacance, des dépenses d’énergie supportées par l’occupant, du risque de litige ni des travaux à planifier. Le niveau du loyer et la qualité thermique doivent donc être examinés ensemble.
Penser le logement comme une enveloppe, pas comme une addition d’équipements
Un bâtiment mal isolé fonctionne parfois comme un soufflet : à chaque variation de vent, de température extérieure ou ouverture de porte, l’air froid s’infiltre et l’air chauffé s’échappe par les défauts de l’enveloppe. Changer uniquement le radiateur peut améliorer le confort pendant un temps sans régler les déperditions. Avant d’espérer sortir d’une classe F ou G, il est plus pertinent d’examiner l’isolation des combles, des murs et des planchers, l’étanchéité à l’air, les menuiseries et la ventilation dans leur ensemble.
Les vérifications à faire avant de réclamer ou de payer une hausse
Une hausse de loyer se contrôle avec des documents simples et des dates précises. Cette méthode limite les conflits fondés sur une information incomplète.
- Relire le bail pour vérifier l’existence d’une clause de révision, sa date de référence et l’indice mentionné.
- Consulter le DPE pour contrôler sa classe, sa date d’établissement et sa validité.
- Identifier la situation : révision en cours de bail, renouvellement ou arrivée d’un nouveau locataire.
- Vérifier les règles locales, notamment l’encadrement des loyers lorsqu’il s’applique dans la commune.
- Conserver les échanges écrits : avis de révision, courrier de contestation, nouveau contrat ou état des lieux.
Le propriétaire qui prévoit une rénovation énergétique a intérêt à organiser les travaux avant une nouvelle mise en location, puis à faire établir un DPE actualisé une fois le chantier achevé. Le locataire, de son côté, peut demander une explication écrite si une hausse lui paraît incompatible avec l’étiquette du logement. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation peut offrir une première voie de dialogue avant une procédure judiciaire.
En pratique, l’augmentation de loyer et le DPE doivent être vérifiés ensemble. Une classe F ou G peut neutraliser une hausse pourtant prévue au bail, tandis qu’une amélioration énergétique attestée par un nouveau diagnostic peut redonner des marges de gestion au propriétaire.
